소액으로 건물주가 되는 법, REITs 해부

우리나라에서 부동산만큼 꾸준히 관심이 뜨거웠던 자산군은 없다.
필수재이기 때문에 큰 수요가 있고, 다른 자산에 비해 보유에 필요한 비용이 매우 크며(그림의 떡),
상대적으로 낮은 변동성과 준수한 수익률을 제공하는 자산이기 때문에 그런 경향이 나타나는 것 같다. 

오늘은 작은 자금으로 건물주와 비슷한 포지션(월세+시세차익)을 가져갈 수 있는 금융상품에 대해 알아보겠다.

리츠(REITs)의 사업모엘 모식도, 출처 리츠 정보 시스템(http://reits.molit.go.kr/)

REITs(Real Estate Investment Trusts, 이하 리츠)는 부동산이나 부동산 관련 증권(대부분 모기지) 투자를 업으로 하여 임대, 매매를 통해 이익을 내는 회사들을 이르는 말이다. 수익을 위해 사용되는 부동산은 아파트, 창고, 병원  등 상상 가능한 거의 모든 건물이다. 

투자자에게 리츠 회사의 주식이 매력적인 이유는 누가 뭐라고 해도 배당금이다. 각 회사들은 리츠 업으로 분류된 법인들이 받을 혜택의 대가로 과세수익의 90% 이상을 주주들에게 배당해야할 책임이 있다. 이는 미국과 한국에서 동일하게 적용되는 룰이다. 다만, 우리나라의 경우 미국의 법을 카피했을 것이라는 사실은 알아두도록 하자. 우리나라는 부동산이 선호자산인만큼 규제가 대단히 빡빡하기 때문에 REITs업이 부동산 투자조합에서 법인으로 규격화 된 것도 얼마 되지 않았다.

미국 기준으로 리츠 회사의 주식은 대개 7%~15% 가량의 상당히 높은 배당률을 보여준다. 이는 미국 시장 평균 배당률(2% 전후)의 3배가 넘는 수치이고, 미국 증시의 특성 상 3개월에 한번씩 배당금이 들어오기 때문에 주주들로는 회사에 문제가 생기지 않는 한은 배당시즌을 상당히 즐길 수 있다.

반면, 주가상승으로 볼 수 있는 이익은 크지 않은 편이다. 이는 당연한데, 높은 자본수익을 바라는 주주와 안정적인 배당수익을 바라는 주주를 동시에 만족시키기 어렵기 때문이다. 회사의 내재가치 상승은 이익잉여금의 사업재투자가 메인이 되어 발생하는데, 리츠는 이익잉여금을 대부분 주주에게 배당하기 때문이다. 

간단히 말하면, 리츠 회사들은 대부분의 월세수입을 주주들에게 배당금으로 지불하고, 부동산 자산의 시세차익은 주가에 반영된다(주식수익 = 자본수익 + 배당수익)는 정도로 이해하면 되겠다.
※ 사실 리츠업의 주가는 위험심리적 요소가 훨씬 강하게 지배하는 경향이 있는 것 같다.

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주식수익 = 자본수익 + 배당수익 - 세금

REITs 수익 = 부동산 시세차익 + 임대수익 - 세금(=법인세+배당세)

부동산수익 = 부동산 시세차익 + 임대수익 - 높은 세금

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위에 써놓았 듯이, REITs에 투자해서 얻을 수 있는 수익은 건물주의 그것과 동일하다. 개인적으로 현재는 배당금에 매겨지는 세금은 명백하게 이중과세이기 때문에 REITs에 투자하지 않고 있다. 하지만 예전에는 이를 보유함으로 해서  지불하게 되는 세금이 국내에서 임대사업에 대해 물리는 세금에 비하면 높은 것도 아니고, 몇 년 전까지만 해도 배당금에 대단히 매력을 느꼈기 때문에 세금이 상당함에도 불구하고 REITs에 꽤 큰 비중의 자산을 투자했다. 

금융상품에 대해 논할 때 빠져서는 안 됨에도 종종 누락되는 주제는 자본의 영구손실 리스크다. 리츠는 경제위기가 왔을 때 종종 90% 혹은 그 이상의 평가손을 유발하기도 하며,  드물기는 하지만 주식 자체가 사라질 수도 있다. 여기서 리츠 회사들이 (흔히 부동산 매입이 그러하듯이) 상당한 양의 레버리지를 동원하고 있음도 알 수가 있다.

이는 부동산의 변동성이 상대적으로 낮기 때문에 일견 자연스러운(?) 현상이다. 개인 차원에서, 이를테면 5억짜리 부동산 매물을 살 때 자기자본으로 다 사는 사람이 드물기 때문이다. 대부분은 1~2억을 자기자본, 나머지는 부채로 지급한 후 부채로 갚는 방식을 사용한다. 집값이 반토막나면 당연히 순자산은 마이너스(-)가 될 수밖에 없다(반토막난 집(2.5억) =  부채(3억) + 순자산(-0.5억)). 

상장폐지 위험에 관해 한 가지 희망적인 요소를 언급하자면 07년 미국발 금융위기를 불러온 대규모 CDO 부도의 기초자산이 부도산이었기 때문에 부동산 가격에 대한 위험감수 심리가 많이 낮아져 있으며, 그 시기를 버텨낸 회사들은 상당한 능력이 된다는 사실이다.

예전에 투자했거나, 투자를 고려했던 REITs 회사들과, 배당률을 아래에 소개하겠다. 
기회가 되면 이 회사들의 재무상태를 분석하는 글도 올려보겠다.

1. 키메라 인버스트먼트(Ticker: CIM)

뉴욕에 본사를 두고있는 키메라 인베스트먼트. 배당률 11~13% 선에서 주가가 움직이는 것 같다. 19달러에 사서 2년간 11% 배당을 받았다. 운좋게도 작년에 팔았다..

2. 인베스코 모기지 캐피탈(Ticker: IVR)

조지아 애틀랜타에 본사를 두고 있는 3월 폭락이 있기 전에는 배당수익률이 11% 정도였다. 최근에는 회사가 심각하게 손실이 나고 있어서 배당이 중단되었다. 뉴욕에 있는 리츠가 답인가 하는 생각이 든다.

 

3. 애널리 캐피탈 매니지먼트(Ticker: NLY)

뉴욕에 있고, 제일 큰 REITs 회사 중 하나인 곳. 이 회사는 된서리를 크게 맞지 않았다. 금액이 좀 줄기는 했지만, 업황이 안 좋은 지금도 배당률로 치면 나쁘지 않은 배당을 준다.

4. 뉴 레지덴셜 인베스트먼트(Ticker: NRZ)

모기지 거래를 주로 하는 회사. 재무가 마음에 들지 않는다..

5. 리얼티 인컴 인베스트먼트(Ticker: O)

매달 배당을 주는 회사. 기업임대, 대표적으로 월마트, 세븐일레븐 등 소비재 업자들에 주로 임대를 놓는다. 배당을 살짝 덜 주고, 사업 재투자를 통해 주가 상승 이익도 노려볼만 하다. 좋은 회사인게 많이 알려져 있어서 주가가 살짝 고평가로 보이는게 단점.

예전에는 주로 싼 회사들을 샀는데, 요즘에는 리얼티 인컴 인베스트먼트가 더 좋은 것 같다는 생각이 든다.